🇹🇭 泰國 LTR
高淨值類別 $1M USD
泰國長期居留簽證（LTR）高淨值外籍居民類別，要求申請人持有至少 $1M USD 可投資資產，且在泰國投資 $500,000 以上（可包含不動產）；2026 年條件未重大變更，但細節需向 BOI 確認。
🇮🇩 印尼峇里島
Nominee 查處升溫
印尼政府加強對峇里島外籍以「nominee」（印尼人頭）方式持有土地的查處；部分外籍買方面臨強制轉移或法律風險。外籍人士在印尼只能持有 Hak Pakai（使用權），不能持有土地所有權。
🇭🇰 香港 HKMA
壓力測試取消
香港金管局（HKMA）2024 年 2 月已取消傳統壓力測試（+3% 利率承壓測試），讓部分買方可申請更高成數房貸；外國買方還需確認最新的印花稅（BSD）政策，目前已廢除非永久居民的額外印花稅。
🌏 亞洲共通
持有架構合法性
泰國 LTR 連動置產、印尼 nominee 查處、香港印花稅調整——三個訊號均提醒：持有架構的合法性是所有置產決策的優先確認項，不能為了繞過限制而採取非正式安排。
🇹🇭 泰國 LTR｜高淨值居留簽證與置產連動
泰國 LTR 高淨值類別：置產可計入資產要求，但簽證與置產需分開確認資格
泰國 LTR（Long-Term Resident Visa）分為四個類別，其中「高淨值外籍居民」類別要求 $1M USD 可投資資產，且在泰國投資 $500,000 以上（可包含不動產）；取得後享有 10 年有效期（5+5 年）、工作許可便利等優惠。TIREA 的提醒是：泰國外籍人士不能持有土地，只能持有共管公寓（不超過整棟 49% 的外籍持有比例）；LTR 的置產連動是指計入投資金額要求，而非授予土地持有權。
- LTR 置產計入的是在泰國認可機構的投資（Thai Government Bond, BOI-approved project, Real Estate Investment Trust, 共管公寓）；不是所有置產都自動計入，需向 BOI 確認。
- LTR 的居住天數要求寬鬆，但稅務居民認定的標準（在泰國每年居住 180 天以上）與 LTR 是不同的系統。
- 泰國無全球所得稅，但若在泰國有租金收入，需依泰國稅法申報；建議諮詢泰國稅務顧問。
🇮🇩 印尼峇里島｜Nominee 持有查處與合法替代方案
印尼峇里島 Nominee 查處升溫：非法人頭架構風險極高，合法持有只剩使用權（Hak Pakai）
印尼法律明確禁止外籍人士持有土地所有權（Hak Milik）；部分外籍在峇里島以「印尼人頭（nominee）」方式持有，實質違法，面臨強制移轉風險。印尼政府已加強查處。TIREA 的建議是：若考慮峇里島置產，合法方式只有 Hak Pakai（外籍使用權，最長 80 年）或在印尼設立 PT PMA（外資公司）持有特定條件物件；兩者均需由印尼當地律師確認最新規定。
- Hak Pakai 讓外籍人士可持有建物使用權，但面積與地點有限制；最長 80 年（30+20+30），需定期申請延期。
- PT PMA 公司持有的條件、最低投資金額、行業別限制，需由印尼投資局（BKPM）確認；不能以「設公司就能買任何土地」為假設。
- 已透過 nominee 持有的買方，需由律師評估如何合法化持有架構，或採取其他退場安排，愈早處理愈好。
🇭🇰 香港 HKMA｜壓力測試取消與印花稅調整
香港取消壓力測試、非永久居民額外印花稅廢除：外國買方的進場成本結構大幅改善
香港 2024 年初的房市刺激措施，包括取消 +3% 壓力測試要求，以及廢除非香港永久居民的額外買家印花稅（NRSD 15%）；這使外國買方進入香港市場的成本結構大幅改善。TIREA 的觀察是：從台灣買方的角度，香港的低稅（無資本利得稅、無遺產稅）和港元匯率穩定仍是吸引力；但香港的政治環境與長期市場展望，需要買方自行判斷。
- 香港廢除 NRSD 後，外國買方現在適用與永久居民相同的標準印花稅（從量計算）；仍需確認最新版本。
- 香港貸款條件（成數、利率、外國人申請資格）需向香港認可銀行確認；HKMA 政策調整後，實際核准條件因銀行而異。
- 港元與美元掛鉤（聯匯制度）提供匯率穩定性；但香港的政治與監管環境變化，是長期持有的主要不確定性。
🧭 三市場提醒：簽證、架構、貸款先確認，物件其次
今天的共同提醒：在評估物件之前，先確認能否合法持有、用什麼架構持有、以及貸款條件是否可行
泰國 LTR、印尼 nominee 查處、香港 HKMA 調整——今天的訊號都指向同一個決策優先順序：持有架構的合法性、資格確認，先於物件選擇。TIREA 的提醒是：許多跨境置產的問題，不是出在物件本身，而是出在持有架構上；架構問題的解決成本往往遠高於物件本身的問題。
- 持有架構的合法性需由當地執照律師確認，而不是由開發商或仲介代勞；開發商的說法是銷售行為，不是法律意見。
- LTR、MM2H、PR 等居留方案的條件變動頻繁；每次續簽前需重確認現行條件，不能沿用申請時的版本。
- 貸款條件（成數、利率、外國人資格）影響整體財務結構；需在確認可貸款的條件下才能完整試算持有成本。